KI-Kennzeichnung bei Immobilien: Was der AI Act 2026 für Makler bedeutet

KI-Kennzeichnung in der Immobilienbranche: Was sich seit August 2026 für Makler und Eigentümer ändert

Künstliche Intelligenz verändert die Immobilienvermarktung spürbar. Räume lassen sich virtuell einrichten, Sanierungsideen visualisieren, Bilder optimieren und Marketingprozesse effizienter gestalten. Für Immobilienmakler entstehen dadurch Möglichkeiten, Objekte noch hochwertiger und zielgerichteter zu präsentieren.

Seit dem 2. August 2026 gelten jedoch auch die Transparenzpflichten aus Artikel 50 des europäischen AI Act.[1] Damit wird die Frage, wann KI-generierte oder manipulierte Inhalte erkennbar gemacht werden müssen, auch für die Immobilienbranche relevanter.

Muss jetzt jedes KI-Bild einer Immobilie gekennzeichnet werden?

Nein. Eine pauschale sichtbare Kennzeichnungspflicht für jedes mit KI bearbeitete Immobilienfoto lässt sich aus dem AI Act nicht ableiten.

Die Verordnung unterscheidet vielmehr nach Art und Umfang des KI-Einsatzes. Anbieter generativer KI-Systeme müssen bestimmte synthetische Inhalte maschinenlesbar als künstlich erzeugt oder manipuliert erkennbar machen. Unterstützende Standardbearbeitungen oder Veränderungen, die Eingabedaten beziehungsweise deren Bedeutung nicht wesentlich verändern, nimmt Art. 50 Abs. 2 ausdrücklich von dieser Pflicht aus.[1]

Für Unternehmen, die KI einsetzen, wird es insbesondere bei sogenannten Deepfakes relevant. Erzeugt oder manipuliert ein KI-System Bild-, Ton- oder Videoinhalte so, dass sie realen Personen, Gegenständen, Orten oder Ereignissen merklich ähneln und fälschlicherweise für authentisch gehalten werden könnten, verlangt Art. 50 Abs. 4 eine Offenlegung des künstlichen Ursprungs.[1]

Für Immobilienmakler stellt sich damit eine entscheidende Frage: Wie stark verändert KI den Eindruck der tatsächlichen Immobilie?

Virtuelles Homestaging: Wo liegt die Grenze?

Ein leerer Wohnraum wird virtuell mit Sofa, Esstisch und Accessoires eingerichtet, damit Interessenten seine Nutzungsmöglichkeiten besser erkennen können. Professionelles virtuelles Homestaging kann hier einen echten Mehrwert schaffen.

Anders sieht es aus, wenn KI Fenster vergrößert, Wände entfernt, Raumproportionen verändert oder einen Garten entstehen lässt, den es tatsächlich nicht gibt.

Wie relevant diese Abgrenzung inzwischen ist, zeigt auch eine im Mai 2026 veröffentlichte Studie im Auftrag der Europäischen Kommission. Sie untersucht ausdrücklich technische Lösungen zur Kennzeichnung KI-generierter Bild- und Videoinhalte im Zusammenhang mit Art. 50 des AI Act.[2]

Für uns sollte deshalb ein einfacher Grundsatz gelten:

KI darf das Potenzial einer Immobilie sichtbar machen – aber nicht über ihren tatsächlichen Zustand täuschen.

Transparenz ist nicht nur eine Frage des AI Act

Für Immobilienmakler endet das Thema nicht beim europäischen KI-Recht. Auch das deutsche Wettbewerbsrecht setzt Grenzen.

Nach § 5 UWG kann Werbung irreführend sein, wenn sie unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben über wesentliche Merkmale eines Angebots enthält. Besonders relevant für die Immobilienvermarktung: Das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass solche Angaben auch durch bildliche Darstellungen vermittelt werden können.[3]

Wer also mithilfe von KI wesentliche Eigenschaften einer Immobilie verändert und das Ergebnis anschließend wie eine reale Aufnahme präsentiert, bewegt sich unabhängig vom AI Act in einem rechtlich sensiblen Bereich.

KI in der Immobilienvermarktung richtig einsetzen

Wir sehen künstliche Intelligenz grundsätzlich als große Chance für die Immobilienbranche. Virtuelles Homestaging, Interior-Visualisierungen, Bildbearbeitung, Datenanalyse oder Unterstützung im Marketing können Prozesse verbessern und Interessenten neue Perspektiven auf eine Immobilie eröffnen.

Entscheidend ist der Umgang damit.

Bei deutlich visualisierten oder künstlich erzeugten Darstellungen sollte für Interessenten nachvollziehbar bleiben, was Realität und was Inszenierung ist. Hinweise wie „Virtuelles Homestaging“, „KI-gestützte Visualisierung“ oder „Visualisierte Einrichtung“ schaffen Klarheit, ohne einer hochwertigen Immobilienpräsentation ihre Wirkung zu nehmen.

Die technische Erkennbarkeit solcher Inhalte wird derzeit ebenfalls weiterentwickelt. Die Europäische Kommission ließ hierzu 2026 drei Studien für Text-, Audio- sowie Bild- und Videoinhalte erstellen, die als Evidenzbasis für den europäischen Verhaltenskodex zur Kennzeichnung KI-generierter Inhalte dienen.[2]

Was bedeutet das für die Immobilienbranche?

Der AI Act wird KI nicht aus der Immobilienvermarktung verdrängen. Vielmehr wird ein professioneller und transparenter Umgang mit der Technologie wichtiger.

Immobilienunternehmen sollten deshalb klare Standards definieren: Wann nutzen wir KI? Wie weit darf eine Visualisierung gehen? Wann kennzeichnen wir sie? Und wie stellen wir sicher, dass Interessenten zwischen Realität und gestalterischer Möglichkeit unterscheiden können?

Denn moderne Immobilienvermarktung bedeutet für uns nicht, eine Immobilie künstlich perfekter erscheinen zu lassen.

Es geht darum, ihr Potenzial mit moderner Technologie sichtbar zu machen – ohne dabei ihre Realität aus den Augen zu verlieren.

Quellen

¹ Europäisches Parlament und Rat der Europäischen Union: Verordnung (EU) 2024/1689 vom 13. Juni 2024 zur Festlegung harmonisierter Vorschriften für künstliche Intelligenz (AI Act), insbesondere Art. 50 „Transparenzpflichten für Anbieter und Betreiber bestimmter KI-Systeme“ sowie Erwägungsgründe 133–135. Amtsblatt der Europäischen Union, 12.07.2024.
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1689/oj/deu

² Europäische Kommission: „Three studies on technical solutions to mark and detect AI-generated content“, veröffentlicht am 08.05.2026. Enthalten ist u. a. die Studie von Mario Joachim Fritz: „Study on EU AI Act Article 50: Technical solutions for marking AI-generated image and video content“.
https://digital-strategy.ec.europa.eu/en/library/three-studies-technical-solutions-mark-and-detect-ai-generated-content

³ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), § 5 „Irreführende geschäftliche Handlungen“, insbesondere Abs. 1, 2 und 4.
https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html